امروز : پنجشنبه ۱۸ آذر ۱۳۹۵ - 2016 December 8
۰۴:۵۰
ادموند
کمک مالی
کانال پیروان موعود
موسسه قاف
جنبش
کد خبر: 100332
تاریخ انتشار: ۱۱ مرداد ۱۳۹۳ - ساعت ۱۲:۵۸
تعداد بازدید: 25
به گزارش خبرنگار اقصتادی خبرگزاری پیروان موعود به نقل از خبرگزاری فارس یکی از موضوعاتی که این روزها مطرح شده بحث افزایش قیمت اوراق مسکن در بازار است. ...

به گزارش خبرنگار اقصتادی خبرگزاری پیروان موعود به نقل از خبرگزاری فارس یکی از موضوعاتی که این روزها مطرح شده بحث افزایش قیمت اوراق مسکن در بازار است. یکی از مواردی که قابل درک نیست این است در حالی که بازار مسکن در رکود به سر می برد چرا باید قیمت اوراق بالا برود.

اوراق امتیاز خرید مسکن در فرابورس اوراقی است که متقاضیان با خرید آن تا سقف 45 میلیون تومان(به اضافه 10 میلیون جعاله) از بانک مسکن تسهیلات خرید خانه دریافت کنند.

پیش از تقاضای دریافت وام 45 میلیون تومانی بانک مسکن، متقاضیان باید برای تهیه این اوراق به یکی از کارگزاری‌های مجاز فرابورس ایران مراجعه کرده و هزینه‌ای بابت هر ورقه اوراق به ارزش 500 هزار تومان بپردازند.

به این ترتیب به عنوان مثال برای دریافت 45 میلیون تومان وام باید 90 اوراق به ارزش هر ورقه 500 هزار تومان تهیه شود.

ارزش هر ورقه اوراق 500 هزار تومانی در شهریور 92 (9 ماه پیش) در محدوده 36 هزار تومان بود و با وجود بازار راکد مسکن و بدون آنکه اتفاقی در این بازار رخ دهد، قیمت هر ورقه اوراق اکنون با بیش از 150 درصد افزایش قیمت به بیش از 90 هزار تومان رسیده است.

برای توضیحات بیشتر در خصوص دلایل افزایش قیمت اوراق مسکن در بازار و نقش بانک مسکن برای تعادل بخشی قیمت با شاپرک مستوفی معاونت سپرده ممتازمرکزبرنامه ریزی وارزیابی عملکردبانک مسکن به گفت‌و‌گو پرداختیم.

او معتقد است که بانک مسکن نقشی در بالا رفتن قیمت اوراق مسکن در بازار ندارد و این عرضه و تقاضا است که باعث بالا رفتن قیمت اوراق در بازار شده است، چرا که در حال حاضر اوراق مسکن نصف تقاضای بازار را پاسخ می دهد.

مستوفی همچنین از خروج بانک ها  از حساب ممتاز برای تخصیص اوراق مسکن خبر داد و گفت: به هیچ وجه بانک مسکن نمی‌تواند بدون افزایش مانده حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز و خارج از ضوابط تعیین شده اقدام به چاپ این اوراق و عرضه آن به بازار کند و تنها در زمانی این اوراق افزایش می‌یابد که سپرده‌گذاری نزد بانک مسکن بالا برود.

او بهترین روش و شیوه برای تعادل عرضه و تقاضا را تشویق مردم برای سپرده گذاری نزد بانک عنوان کرد.

متن کامل گفت و گوی فارس با شاپرک مستوفی معاونت سپرده ممتازمرکزبرنامه ریزی و ارزیابی عملکرد بانک مسکن را با هم می خوانیم:

*قیمت اصلی اوراق بر اساس عرضه و تقاضا در بازار فرابورس تعیین می‌شود

فارس: برای ورود به بحث می خواهیم بدانیم که بانک مسکن چه اقداماتی برای کنترل قیمت اوراق انجام داده است؟

مستوفی: یکی ازعمده مسائلی که در رسانه‌ها مطرح شده این است که بانک مسکن در برابر افزایش قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس چه اقداماتی انجام داده است.

قیمت اصلی اوراق بر اساس عرضه و تقاضا در بازار فرابورس تعیین می‌شود و نه تنها بانک مسکن بلکه هیچ سازمان دیگری هم نمی‌تواند به صورت مستقیم در قیمت اصلی اوراق تاثیر گذار باشد،اما در کنار آن یک سری کنترل‌هایی  برای اینکه سفته بازها وارد این بازار نشوند انجام شده است، چون در برخی مواقع مطرح شده بود افزایش قیمت اوراق مسکن به خاطر وجود سفته بازها است بنابراین بانک مسکن این موضوع را با آمار و ارقام ثابت کرد که از دی‌ماه سال گذشته به بعد با افزایش سقف تسهیلات مسکن تقاضای واقعی استفاده از تسهیلات افزایش یافته است و چون تقاضا بالا رفت و عرضه اوراق مسکن نسبت به افزایش تقاضا بیشتر نشد افزایش قیمت اوراق مسکن کاملاً طبیعی است.

*عرضه اوراق مسکن نصف تقاضا را پوشش می‌دهد

فارس: در حال حاضر وضعیت عرضه اوراق مسکن نسبت به تقاضا چگونه است؟

مستوفی: در حال حاضر عرضه اوراق مسکن کمتر از تقاضا است و می‌توان گفت عرضه ماهانه اوراق مسکن حدوداً نصف تقاضای این اوراق در ماه را پاسخ می‌دهد . بانک مسکن با همکاری فرابورس جهت جلوگیری از حضور سفته بازان در بازار اوراق اقداماتی انجام داده است .

اولین اقدام این بود که هیچ شخصی در یک روز نمی‌تواند بیشتر از 90 برگه خریداری کند و این 90 برگه هم براساس سقف تسهیلات خرید و جعاله که مجموعاً 45 میلیون تومان می‌شود تعیین شده است، مگر اینکه از بانک مسکن مجوز بگیرند.

*مجوز سازنده ها برای استفاده بیشتر از 90 سهم اوراق مسکن

فارس: این مجوز چیست و برای چه کسانی صادر می شود؟

مستوفی: این مجوز برای افرادی است که به شکل تعاونی و یا  مجتمع ساز و انبوه سازی اقدام به ساخت و ساز  واحد مسکونی می‌کنند و برای ساخت و ساز از این اوراق استفاده می‌کنند،بنابراین برای این افراد  با توجه به اینکه می توانند جهت احداث هر واحد مسکونی از سقف تسهیلاتی بانک مسکن استفاده نمایند امکان صدور مجوز خرید بیش از 90 سهم اوراق در روز فراهم شده است و شرکت فرابورس به استناد گزارش و مجوزی که بانک مسکن به آنها می‌دهد به افرادی که مجتمع ساز و انبوه ساز هستند اجازه می‌دهد که در یک روز بیش از 90 برگه را خریداری کنند. این یکی از روش‌های کنترل برای جلوگیری از سفته بازی بوده است.

اقدام بعدی که با هماهنگی بانک مسکن صورت گرفته است این بوده است که در حال حاضر هر شخصی اوراق مسکن خریداری کند تا 2 ماه اجازه فروش آن را ندارد.

علیرغم اعمال این محدودیتها می‌بینیم که قیمت‌ها باز هم بالا می‌رود و این نشانگر آن است که این افزایش قیمت اوراق صرفاً به دلیل بیشتر بودن تقاضا نسبت به عرضه اوراق است.

*چرا بانک مسکن برای عرضه بیشتر اوراق اقدام نمی کند

فارس: سوال اینجاست که چرا بانک مسکن برای عرضه بیشتر اوراق اقدام لازم را انجام نمی‌دهد تا قیمت اوراق افزایش پیدا نکند؟

مستوفی: باید بگویم که عرضه اوراق مسکن دقیقاً رابطه مستقیم با مانده و متوسط موجودی حساب‌های سپرده‌ سرمایه‌گذاری ممتاز اشخاص نزد بانک دارد یعنی هرچه سپرده‌گذاری این افراد در این حساب بیشتر شود امکان عرضه اوراق در بازار بیشتر می‌شود بنابراین به هیچ وجه  در یک ماه نمی توانیم بیشتر از ضریبی از متوسط موجودی این حساب‌ها اوراق مذکور را صادر کنیم.

بانک مسکن از روش‌های مختلفی برای اطلاع‌رسانی استفاده کرده است. متقاضیانی که می‌خواهند از تسهیلات از محل این اوراق  استفاده نمایند لزومی ندارد حتماً از طریق بازار فرابورس این اوراق را خریداری نمایند. چون گروه‌های هدف بانک متفاوت هستند. یک سری از متقاضیان تسهیلات، افرادی هستند که نیاز به دسترسی سریع به تسهیلات دارند و نمی توانند مدتی را منتظر بمانند و اقدام به سپرده‌گذاری نزد بانک کنند و قصد دارند سریعاً وارد بازار مسکن شده و واحد مسکونی مورد نیاز خود را خریداری کنند، این دسته از متقاضیان می‌توانند نسبت به خرید اوراق از فرابورس اقدام کنند، اما افرادی که نیاز به دسترسی سریع به تسهیلات ندارند و برنامه ریزی آنها جهت استفاده از تسهیلات به صورت میان‌مدت ،یک ساله  یا چند ماهه است می‌توانند وارد پروسه سپرده‌گذاری شوند و نزد بانک مسکن نسبت به افتتاح حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز اقدام کنند .به حساب مذکور علاوه بر اینکه اوراق تعلق می‌گیرد سود هم تخصیص داده می‌شود.

فارس:نرخ سود حساب مذکور چقدر است؟

مستوفی:نرخ سود حساب مذکور طبق بخشنامه ای که بانک مرکزی صادر نموده است بر اساس مدت زمان سپرده گذاری متفاوت است.

یکی از توصیه‌های ما برای افرادی که نمی‌خواهند سریع وارد بازار مسکن شوند این است که نسبت به سپرده‌گذاری اقدام کنند و از مزایایی که به حساب آنها تعلق می‌گیرد ( هم اوراق و هم سود) استفاده کنند و از محل سود تخصیصی هم نسبت به خرید اوراق اقدام نمایند.

38 هزار میلیارد ریال اوراق در بازار وجود دارد

فارس: چه میزان اوراق مسکن در حال حاضر در بازار چاپ و موجود است؟

مستوفی: میزان اوراقی که در حال حاضر  وجود دارد  حدود 38 هزار میلیارد ریال است.

تعدادی از این اوراق برای افراد حقیقی و حقوقی است که خودشان می‌خواهند از اوراق استفاده کنند.

*مدت اعتبار اوراق مسکن 2 سال است

فارس: این اوراق چه میزان اعتبار دارند؟

مستوفی: حداقل مدت اعتبار این اوراق از زمانی که صادر می‌شود 2 سال است ولی بسته به وضعیت منابع و مصارف بانک و وضعیت بخش مسکن، بانک مسکن این اجازه را دارد که حداکثر تا یک سال دیگر مدت اعتبار این اوراق را تمدید کند. در حال حاضر در 2 مرحله بانک اوراق را یک سال تمدید نموده است و در مرحله آخر بانک نسبت به تمدید مدت اعتبار اوراق صادره سال 1390 به مدت شش ماه اقدام نموده است ولی تاکید می گردد اعتبار اولیه که در زمان صدور اوراق تعیین و روی برگه های صادره اولیه درج می گردد 2 ساله است و امکان عدم تمدید آن وجود دارد.

فارس: از چه سالی اوراق مسکن منتشر و چاپ شده است؟

مستوفی: از اواسط سال 84  با اجرای طرح سپرده سرمایه گذاری ممتاز در بانک مسکن ، افتتاح حساب مذکور امکانپذیر شد و از سال 1385 این اوراق عملاً وارد بازار شدند.

فارس: آیا این 38 هزار میلیارد ریال اوراق مذکور که فرمودید در بازار موجود است؟

مستوفی: بله، اما افرادی که مالک این اوراق هستند متفاوت هستند ما نمی‌توانیم بگوییم که حتماً این 38 هزار میلیارد ریال همین الان بر روی میز و  در بازار قابل عرضه خواهد بود به هیچ وجه این طور نیست.

چون اهداف افتتاح کنندگان حساب مذکور متفاوت است گروهی از اشخاص حقیقی برای استفاده خود و بستگان نزدیکشان نسبت به افتتاح حساب اقدام نموده اند و گروهی از اشخاص حقوقی شرکت هایی هستند که برای استفاده پرسنل خود از تسهیلات مسکن از محل این اوراق نسبت به افتتاح حساب اقدام نموده اند تا علاوه بر آنکه سودی به حساب آنها تخصیص یابد  از اوراق مذکور برای پرسنل خود نیز بهره‌مند شوند.

فارس: این اوراق سال انتشار دارند؟

مستوفی: بله...

فارس: آخرین سال انتشار چه زمانی بود؟

مستوفی: آخرین مرحله انتشار اوراق نماد تسه(نماد تسهیلات بانک مسکن) 9304 است که در اوایل مرداد ماه سال جاری صادر شد. بانک پانزدهم هر ماه بر اساس متوسط موجودی حساب‌ها، محاسبات اوراق قابل تخصیص به حساب ها را انجام می‌دهد و اول هر ماه نماد جدیدی بازگشایی و اوراق صادره قابل عرضه در بازار می شود.

*چرا بانک ها برای اوراق مسکن تلاش می کنند؟

فارس: یک موضوعی که از اقدامات مدیران بانک مسکن بود دخیل کردن بانک‌ها برای افتتاح حساب و بهره‌مند شدن آنها از این اوراق است و این خود راهی مناسب برای گردش مالی در بانک مسکن شد.

مستوفی: صرف گردش مالی نبود، اما خوشبختانه منابع بانک‌ها از حساب ممتاز برای تخصیص اوراق مسکن خارج شده‌اند.

فارس: چرا؟

مستوفی: شاید براساس وضعیت منابعی که بانک‌ها دارند و وضعیت نقدینگی که در جامعه وجود دارد، افتتاح حساب ممتاز بانک‌ها در بانک مسکن به حداقل رسیده و منابع بانک ها در این حساب بسیار کاهش یافته است.

*جند ماهی است که بانک‌ها خارج شده‌اند 

فارس: پس با این حساب قیمت اوراق مسکن باید از این پس کاهش یابد؟

مستوفی: چند ماهی است که بانک‌ها خارج شده‌اند، دقیقاً در حالی هر بار داریم این موضوع را مطرح می‌کنیم که در حال حاضر افزایش قیمت اوراق به خاطر افزایش تقاضای واقعی استفاده از اوراق است.

فارس: در حال حاضر که رکود بازار مسکن را شاهد هستیم چرا باید تقاضا برای اوراق بالا باشد.

مستوفی: اگر حتی وضعیت فعلی تقاضا مسکن را مشابه وضعیت سال گذشته، قبل از افزایش  سقف تسهیلات  که رکود بازار مسکن را داشتیم در نظر بگیریم متوجه می شویم که میزان تقاضای اوراق چند برابر می‌شود. چون سقف تسهیلات خرید و احداث واحد مسکونی از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان و سقف تسهیلات جعاله از 5 میلیون تومان به 10 میلیون تومان افزایش یافته است. پس اگر همان تعداد افراد بخواهند وارد فرایند اخذ تسهیلات شوند این نشان از افزایش تقاضا است.

فارس: البته سال گذشته براساس آمارها افزایش معاملات داشتیم.

مستوفی: دقیقاً همینطور است اواخر سال گذشته معاملات مسکن افزایش و حتی در فروردین‌ماه امسال نیز نسبت به فروردین‌ماه سال گذشته افزایش معاملات را داشتیم. تنها در این یک ماه گذشته به دلیل ماه مبارک رمضان  رکود شدید معاملات مسکن اعلام شده است.

ضمناً افرادی که نسبت به خرید اوراق مسکن اقدام می نمایند همان روز از اوراق استفاده نمی‌کنند بنابراین امکان دارد افرادی که از قبل اقدامات اولیه خرید واحد مسکونی را انجام داده اند در حال حاضر به مرحله تشکیل پرونده  و اخذ تسهیلات رسیده‌ باشند.

یکی از دلایلی که می‌تواند بر افزایش تقاضا و قیمت اوراق تاثیرگذار باشد اخبار مربوط به پرداخت تسهیلات 60 تا 80 میلیون تومانی  صندوق پس‌انداز مسکن باشد. البته باید بگویم که این افزایش سقف تسهیلات به هیچ وجه مربوط به اوراق گواهی حق تقدم  استفاده از تسهیلات مسکن نیست، بلکه مربوط به حساب صندوق‌های حمایتی است و باید جهت اخذ تسهیلات مذکور حتما اقدام به سپرده‌گذاری در چارچوب شرایط طرح مذکور کرد.

ضمناً این تسهیلات 60 تا 80 میلیون تومانی صرفاً مربوط به خانه اولی‌ها است و افرادی که تاکنون از امکانات دولتی بابت زمین و مسکن و از تسهیلات بانک مسکن  برای خانه دار شدن استفاده نکرده باشند و در سازمان ثبت اسناد هیچ واحد مسکونی به نام آنها ثبت نشده باشد می توانند از این تسهیلات استفاده کنند. پس اگر درصدی از متقاضیان تصور می‌کنند که قیمت اوراق مسکن به این دلیل باید بالا برود سخت در اشتباه هستند.

*تشویق افراد برای سپرده‌گذاری 

فارس: به غیر از آن تدابیر که فرمودید برای جلوگیری از سفته‌بازی انجام گرفته است آیا اقدام دیگری نیز برای جلوگیری از افزایش قیمت اوراق در بازار انجام داده و یا خواهید داد.

مستوفی: تشویق افراد برای سپرده‌گذاری می‌تواند بسیار موثر باشد. چرا که هرچه مانده‌ این سپرده‌های بانک بالا برود به همان نسبت عرضه اوراق مسکن هم بالا می‌رود و بالعکس. بنابراین تنها راه افزایش عرضه اوراق مسکن به بازار این روش خواهد بود. این اوراق گواهی حق تقدم را نمی‌توان با  سایر سهام ها در بازار بورس و فرابورس مقایسه کرد، چرا که کاملاً با هم متفاوت هستند. این اوراق یک امتیاز است که به دارندگان حساب تخصیص داده می‌شود و اعتبار آن حداقل 2 سال و حداکثر 3 سال است.

فارس:اگر اعتبار این اوراق نامحدود بود چه مشکلی برای بانک مسکن رخ می داد؟

مستوفی: اگر اعتبار آنها نامحدود باشد در زمان رکود بخش مسکن، این اوراق انباشته می شود و تعهدات بانک بالا می رود و در زمان رونق این تعهدات بالقوه به بالفعل تبدیل می شود. آن زمان دیگر منابع بانک پاسخگوی تعهدات نیست و امکان وضعیت اضافه برداشت از بانک مرکزی و افزایش نرخ تورم به وجود می آید.

فارس: پس بانک مسکن نمی‌تواند برای جلوگیری از افزایش قیمت اوراق مسکن اقدام به چاپ این اوراق حق تقدم مسکن کند.

مستوفی: به هیچ وجه بانک مسکن نمی‌تواند بدون افزایش مانده حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز و خارج از ضوابط تعیین شده اقدام به چاپ این اوراق و عرضه آن به بازار کند. تنها در زمانی این اوراق افزایش می‌یابد که سپرده‌گذاری نزد بانک مسکن بالا برود. در حال حاضر سالانه معادل 39 درصد متوسط موجودی حساب‌های سپرده سرمایه گذاری ممتاز به حسابهای مذکور اوراق تخصیص  داده می‌شود.

*حساب صندوق پس‌انداز مسکن معایبی داشت 

فارس: عملاً می‌توانیم بگوییم که اوراق گواهی حق تقدم جایگزین حساب صندوق پس‌انداز مسکن شده است.

مستوفی: حساب صندوق پس‌انداز مسکن معایبی داشت که بانک  در راستای رفع این معایب نسبت به اجرای طرح سپرده سرمایه گذاری ممتاز در کنار حساب صندوق پس انداز مسکن اقدام نمود. در سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز که اوراق به حساب تخصیص داده می‌شود معایب حساب صندوق پس‌انداز مسکن پوشش داده شده است.

فارس: در این روش اوراق حق تقدم، بانک مسکن دیگر تعهد پرداخت تسهیلات را همانند حساب صندوق پس انداز در یک زمان مقرر ندارد.

مستوفی: تعهد داریم ولی تعهد آن قابل کنترل و در اختیار بانک مسکن است.

در حال حاضر هم به محض اینکه این اوراق روی میز بیاید باید پرداخت کنیم، اما کنترلی که برای تعهدات در اوراق وجود دارد آن ضریبی است که بانک بر اساس آن نسبت به تخصیص اوراق به حساب ها اقدام می‌کند. بانک مرکزی به بانک اجازه داده است که بر اساس تعهدات حساب ، وضعیت منابع و مصارف حساب و وضعیت بخش مسکن ضریب مذکور را از 45 درصد متوسط موجودی حسابها طی سال تا 15 درصد تغییر دهد.

*گفت و گو از اکبر محمودی

انتهای پیام/م
برچسب ها:
آخرین اخبار