امروز : یکشنبه ۲۱ آذر ۱۳۹۵ - 2016 December 10
۰۰:۰۳
ادموند
کمک مالی
کانال پیروان موعود
موسسه قاف
جنبش
کد خبر: 88036
تاریخ انتشار: ۲۱ خرداد ۱۳۹۳ - ساعت ۰۶:۰۰
تعداد بازدید: 51
سید ضیاء‌الدین خرم شاهی در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی خبرگزاری پیروان موعود به نقل از خبرگزاری فارس در خصوص تصویب آئین نامه قانون پیش فروش آپارتمان در ...

سید ضیاء‌الدین خرم شاهی در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی خبرگزاری پیروان موعود به نقل از خبرگزاری فارس در خصوص تصویب آئین نامه قانون پیش فروش آپارتمان در هیئت دولت، گفت: خروجی عملی این آئین نامه جلوگیری از اقدامات سوء افرادی است که صلاحیت یا مالکیت ندارند و در نتیجه حفظ امنیت روانی خریداران که عموما طبقه متوسط جامعه است.

وی افزود: تصویب آئین نامه قانون پیش فروش آپارتمان توسط هیئت دولت از چند جهت قابل توجه است، در درجه اول کار به دست کاردان انجام می‌شود زیرا طبق این آئین نامه تنظیم قرارداد پیش فروش تنها توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد و در درجه دوم انتشار هر نوع آگهی و هر نوع اقدام تبلیغی را به اخذ مجوز از شهرداری و سایر مراکز مربوطه منوط کرده‌اند.

این سردفتر تصریح کرد: از سوی دیگر ضمانت اجرای خوبی نیز در نظر گرفته شده است زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود، همین که این اقدام در دفاتر اسناد رسمی کانالیزه شود یک گام بلند در راه حفظ امنیت خریداران است.

خرم شاهی تأکید کرد: جامعه هدف برای بحث پیش فروش، قشر متوسط جامعه است، این طبقه حتی با از دست دادن یک عدد 10 میلیون تومانی آسیب جدی می‌‌بینند زیرا جایگزین کردن آن برایشان به سختی امکان پذیر است در نتیجه این آیین نامه به خصوص تأمین کننده امنیت مالی و روانی طبقه متوسط جامعه است.

رئیس کمیسیون حقوقی، قضائی و مالکیت فکری اتاق بازرگانی ایران، اظهار داشت: امیدوارم دستگاه‌‌های اجرایی برای رعایت مواد این آئین نامه اراده قوی داشته باشند، زیرا طبق این آئین نامه دفاتر مشاور املاک به شدت از تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان منع شده‌اند و تنها در حد یک مشاور می‌توانند معرف باشند، دفاتر اسناد رسمی نیز بر اساس تحصیلات، تجارب و تبادل اطلاعاتی که با یکدیگر دارند قطعا بهترین حالت را رقم می زنند.

افزایش پتانسل بانک‌ها برای تزریق مالی بخش‌های غیر عمرانی

خرم شاهی ادامه داد: مورد دیگری که با توجه به تصویب این آئین نامه از این پس رعایت می‌شود رعایت حقوق دولتی است زیرا با تنظیم قراردادها در دفاتر اسناد رسمی حق الثبت و مالیات نقل انتقال و حقوق دولتی پرداخت می‌شود.

وی در مورد چرایی تصویب قانون برای پیش فروش آپارتمان افزود: یکی از نقاط ضعف و آسیب‌های متداول جامعه امروز بحث پیش خرید املاک بود که این امر در نوع خود در پروژه های مسکونی نمود بیشتری داشت، آسیب رسانی این مسئله زمانی مشخص شد که قراردادها فاقد چارچوب‌های حقوقی و پندارهای صحیح بودند و در نتیجه خریداران و بعضا فروشندگان با صداقت و از روی ناآگاهی اسباب اضرار به یکدیگر را فراهم می‌کردند.

این سردفتر تأکید کرد: بحث پیش فروش یکی از راه‌های متداول در دنیا برای تأمین مالی پروژه‌های عمرانی است به گونه‌ای که بسیاری از سازندگان به جای توسل به سیستم بانکی و پرداخت بهره که در نتیجه باعث افزایش قیمت تمام شده می‌شود، تلاش می‌کنند از طریق پیش فروش و البته با در نظر گرفتن تخفیف برای خریداران پروژه‌های خود را به اتمام برسانند.

وی افزود: این سیستم برای طبقه متوسط جامعه که هیچ‌گاه سرمایه انباشت شده‌ای ندارند مطلوب است زیرا می‌توانند به صورت ماهانه و به صورت اقساط و همزمان با پیشرفت کار این بها را بپردازند تا کمتر آسیب ببینند، از زاویه دیگر عدم توسل به تسهیلات بانکی و بی نیازی سازندگان به وام باعث برداشته شدن بخشی از نیازهای جامعه از سیستم بانکی است که در نتیجه بانک‌ها می‌توانند این اعتبار را در قسمت دیگری هزینه کنند.

خرم شاهی تصریح کرد: کلیت مسئله خوب است اما برخی از آسیب‌ها باعث شد بسیاری افراد از پیش خرید کردن احتراز داشته باشند. معمولا فروشندگان به تعهدات خود عمل نمی‌کردند و یا رأس زمانی که باید پروژه تحویل داده نمی‌شد، جزئیات پروژه مطابق با قرارداد نبود و در نهایت این که تراکم پرونده‌های قضائی از این دست را در محاکم قضائی شاهد بودیم.

وی افزود: از سوی دیگر پیش فروش بستری برای کلاهبرداری بود، برخی در روزنامه‌ها بدون هر گونه مالکیت آگهی پیش فروش می‌دادند و از این طریق ولو مبالغ جزئی تحت عنوان بیعانه دریافت می‌کردند.

رئیس کمیسیون حقوقی، قضائی و مالکیت فکری اتاق بازرگانی ایران گفت: در سال 89 قانون پیش فروش واحدهای ملکی تصویب و مقرر شد ظرف مدت سه ماه وزارت خانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی وقت با همکاری یکدیگر آیین نامه اجرایی آن را تدوین کنند، متاسفانه این اقدام صورت نگرفت زیرا دولت دهم چندان تمایلی به تمکین از قانون نداشت اما با تصویب آیین نامه این قانون در دولت یازدهم، ضمن انجام تمام موارد مثبتی که ذکر شد، بازار املاک رونق پیدا می‌کند و وابستگی سازندگان به سیستم بانکی کم شده و در نتیجه دست بانک‌ها برای تزریق پتانسیل این بخش به سایر بخش‌های اقتصادی باز می‌شود.

باید حرکت جامعه را به سمت رسمی شدن تمام قراردادها سوق دهیم

وی در مورد لزوم تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی بین موجر و مستاجر و یا خریدار و فروشنده املاک مسکونی که نوساز محسوب نمی‌شوند عنوان کرد: در این مورد قانون وجود دارد و حتی سال گذشته در این مورد چالش بزرگی میان کانون سردفتران ایران و اتحادیه املاک رخ داد، بدون هر گونه تعصب و تنها با یک دیدگاه  علمی باید بگوییم تنظیم این دست قراردادها یک کار صرفا تخصصی است که باید توسط دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

وی افزود: از دیدگاه من مقاومتی که امروز بنگاه‌های املاک و یا برخی از افراد از روی ناآگاهی دارند به زودی شکسته می‌شود، زمانی که افراد متوجه شوند نقطه آسیب پذیری آنها تحمیل قراردادهایی است که جنبه فتی و علمی ندارد از این نقطه فاصله می‌گیرند.

این سردفتر ادامه داد: از سوی دیگر نسلی که به قراردادهای عادی اعتقاد داشتند با نسل جدید که تحصیل کرده‌ و دارای دیدگاه متفاوت هستند، جایگزین شدند، زمانی مردم به قرارهای شفاهی‌شان نیز پایبند بودند زیرا اقتضای گذشته این بوده اما امروز گاه قراردادهای رسمی ما نیز مورد تردید قرار می گیرد، اقتضای روزگار امروز اعتماد بیجا نیست، ما هم از نظر تکلیف شرعی و هم از نظر موازین عقلی باید حرکت جامعه را به سمت رسمی شدن تمام قراردادها سوق دهیم.

خرم شاهی گفت: در این میان نقش بنگاه‌های معاملات ملکی باید مشابه نقشی باشد که در اروپا و آمریکا وجود دارد یعنی تنها یک راهنما باشند و مشاوره‌شان نیز باید علمی باشد، متأسفانه بسیاری از مشاوران املاکی که سال گذشته چالش‌هایی را ایجاد کرده بودند بیسواد مطلق بودند. تعداد مشاوران املاکی که تنها با پتانسیل ریش سفیدی قراردادی را به مرحله انعقاد می‌رساند و از شخص دیگری می‌خواهد قرارداد را تنظیم کند زیرا سواد خواندن و نوشتن ندارد کم نیست.

وی افزود: این در حالی است که یک عمل حقوقی مهم در حال اتفاق افتادن است. ممکن است خطایی صورت گیرد که شخص خریدار و یا فروشنده هرگز نتواند آن را جبران کند، در هر صورت بدون این که کانون سردفتران و سازمان ثبت و قوه قضائیه بخواهند عقب نشینی کنند باید بر جایگاه سند رسمی و حفظ اعتبار آن و نیز لزوم تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی آنقدر پای بفشارد تا جامعه آن را بپذیرد.

تسهیل و تعجیل در تنظیم سند رسمی یک ضرورت است

این سردفتر اسناد رسمی در ادامه پیرامون قانونی کردن کد رهگیری در قالب طرح کاداستر توسط مجلس شورای اسلامی عنوان کرد: کد رهگیری یک تثبیت مالکیت ابتدایی است تا نهایتا قطعیت معامله توسط دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. اگر این مسئله منجر به کند شدن روند معاملات و ثبت مالکیت نشود خوب است اما بنده تصور می‌کنم کد رهگیری روند ثبت سند را با کندی مواجه می‌کند که عمده ایراد وارد بر این سیستم، ضعف بستر اینترنتی کشور است.

وی افزود: در گزارش Doing Business که توسط بانک جهانی (World Bank Group) انجام شده است در رنکینگی که برای ثبت مالکیت است از میان 168 کشور ایران رتبه 150 را دارد، این یک فاجعه است. این امر ناشی از موانعی است که بر سر راه تثبیت مالکیت اتفاق افتاده، تنها یک نمونه ساده از این موانع این است قانون تسهیل تنظیم اسناد توسط مجلس تصویب شد، بلافاصله سازمان امور مالیاتی موانع فراوانی ایجاد کرد که یکی پس از دیگری بخشی از املاک را از لوای این قانون خارج کند.

خرم شاهی در مورد ریشه های مقبول نیافتادن سند رسمی در دستگاه قضائی با وجود هزینه‌های گزاف مادی و معنوی که برای جامعه و مردم در بر دارد، خاطرنشان کرد: چیزی که مسئولان به آن توجه نمی‌کنند عقبه سوء مربوط به این بحث است. همچنان تصور می‌کنند که جامعه، یک جامعه سنتی است که باید با شیوه‌های  گذشته اداره شود، متوجه کردن افراد به این امر که باید متناسب با نیاز و علم روز هماهنگ شوند این تفکر را عوض می‌کند.

رئیس کمیسیون حقوقی، قضائی و مالکیت فکری اتاق بازرگانی ایران، خاطرنشان کرد: آنچه که باعث شده در برخی موارد مردم به اسناد عادی گرایش داشته باشند، بالا بودن هزینه و تأخیر در اجرای خواسته مردم است که منجر به ترجیح بنگاه‌های معاملات ملکی بر دفاتر اسناد برای انجام امور توسط مردم می شود. زمانی که افراد به مشکلی بر می‌خوردند همین سند عادی مستند طرح دعوی در محاکم قضائی می‌شود.

وی ادامه داد: قضات ما نیز به لحاظ حس ترحم و سعی در اجرای عدالت و رعایت احوال مردم این اسناد را می ‌پذیرند، اگر می‌خواهیم مردم گرایش ارادی به سمت تنظیم سند رسمی داشته باشد باید دو نکته را مد نظر قرار دهیم: تسهیل و تعجیل در تنظیم سند رسمی و کم هزینه بودن تنظیم سند رسمی.

این سردفتر اسناد رسمی پیرامون املاکی که اوایل انقلاب با اسناد عادی منتقل شد و تاثیر آن در سیل پرونده‌های قضائی ناشی از تنظیم سند عادی در محاکم، افزود: دیدگاه جامعه امروز عوض شده است، شاید اگر شکل اعتماد در جامعه تغییر پیدا نکرده بود مردم همچنان با این اسناد عادی نقل و انتقالات خود را انجام می‌دادند و ما با سیلی از پرونده‌ها در محاکم قضائی روبرو نبودیم.

خرم شاهی اظهار داشت: سند دستنویس بسیاری اوایل انقلاب با تاریخ‌هایی مقدم بر تاریخ واقعیشان تنظیم شد، از سوی دیگر سیاستگذاران آن زمان اشتباه دیگری انجام دادند که این رویه را تشدید کرد. این اشتباه  واگذاری زمین‌ها با شرط عدم واگذاری به غیر تا پنج سال بود، حال در نظر بگیرید صاحب زمین نیاز مالی دارد، در نتیجه زمین را با سند عادی و با قراردادهای دست نویس واگذار می‌کرد زیرا بر اساس شرط ذکر شده حق حضور در دفترخانه را نداشته است.

وی در پایان خاطر نشان کرد: پیچیدگی‌های زندگی امروز اختلاف اساسی را با گذشته ایجاد کرده است. 30 سال پیش حداکثر تنوع قراردادها و یا اسنادی که در یک دفترخانه به ثبت می‌رسید 15 تا 20 مورد بود اما امروز قراردادهای حقوقی بسیار پیچیده‌ای ایجاد شده است که نمی‌شود با سیستم گذشته کار کرد.
انتهای پیام/
برچسب ها:
آخرین اخبار